Nieuwe Wetering | Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Als gemeente verkennen we de mogelijkheden om op de locatie Regenboogweg in Nieuwe Wetering een CPO-project te starten. CPO staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dat betekent dat je met een groep kopers, georganiseerd in een vereniging, in eigen beheer je eigen woningen gaat bouwen. De vereniging is dan opdrachtgever namens de kopers van de woningen. De vereniging wordt begeleid door een procesbegeleider, die de groep ondersteunt in de contacten met gemeente, architect, adviseurs en bouwers. Een voordeel van bouwen met een CPO is dat je meer invloed hebt op het ontwerp en de inrichting achter de voordeur, én dat je kosten bespaart, omdat je niet met een projectontwikkelaar te maken hebt. Op de locatie Regenboogweg in Nieuwe Wetering is ruimte voor 6 rijwoningen en voor 10 appartementen.

Alleen voor starters

Om deel te kunnen nemen aan het CPO project zijn er verschillende minimale eisen, zoals:

  • Je bent minimaal 18 jaar en hebt niet eerder een koopwoning gehad
  • Je bent financieel in staat om een woning in het project te kopen
  • Je bent op de datum van inschrijving (en verblijfsgerechtigd) in gemeente Kaag en Braassem en je staat minimaal 3 jaar ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP), hetzij inwonend danwel zelfstandig in een huurwoning. Of je hebt tenminste 3 jaar aaneengesloten in Kaag en Braassem gewoond en wilt je binnen 2 jaar na je studie elders weer in Kaag en Braassem vestigen, dan wel om andere redenen maar maatschappelijke of economische binding hebben en tot uiterlijk 2 jaar na vertrek uit Kaag en Braassem, ingaande uitschrijving BRP, terugkeren.  

Informatieavond starterswoningen CPO Nieuwe Wetering

Op 16 september 2020 vond de online informatieavond over Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor starterswoningen in Nieuwe Wetering plaats. Deelnemers aan de avond ontvangen per mail de presentatie en de vragen en antwoorden die op deze avond gesteld zijn. Zij worden ook via de e-mail geïnformeerd over de vervolgstappen. Ook interesse in de inhoud van de avond en de vervolgstappen? Neem dan contact op met "De Regie' via info@deregie.nl.

Vragen en antwoorden

De vragen en antwoorden van de informatieavond vind je hieronder. Staat je vraag er niet tussen of heb je alsnog interesse in dit project? Neem dan contact op met ‘De Regie’ via info@deregie.nl.

Algemeen

  • Hoeveel procent van de opgestarte projecten komt uiteindelijk tot realisatie?
    Wanneer eenmaal een reserveringsovereenkomst met de gemeente is gesloten, geldt in het algemeen dat 9 op de 10 projecten succesvol worden afgerond. Goede begeleiding is daarbij essentieel.
  • Als je de bijeenkomst hebt bijgewoond krijg je dan automatisch alle vervolginformatie?
    Iedereen die zich online voor de bijeenkomst van 16 september jl. heeft aangemeld, krijgt automatisch bericht. Wanneer je de bijeenkomst hebt bijgewoond zonder je daarvoor online aan te melden, ontvang je geen bericht

Aanbod

  • Als ik het goed begrijp is de woning niet standaard met 3 slaapkamers.
    Nee, voor de woningen is nog geen indeling bekend. Deze bepalen de toekomstige kopers zelf.
  • Ben je als vereniging ook verantwoordelijk voor het buitengebied?
    Nee, de gemeente maakt bouwrijp en richt het buitengebied na de oplevering in.
  • Ben je vrij om het kavel los te ontwikkelen van de rest?
    Nee dat is niet mogelijk.
  • Is het eigen grond of staan de huizen op erfpacht grond?
    Eigen grond
  • Na hoeveel jaar kan je de woning weer verkopen? En moet dit aan een andere starter zijn, waarbij er geen winst mag worden gemaakt?
    Er zal een zelfbewoningsplicht voor vijf jaar gelden en er zal een regeling van toepassing zijn waarbij eventuele overwinst bij doorverkoop moet worden afgedragen wanneer de woning onverhoopt toch binnen vijf jaar mocht worden verkocht
  • Wat is de kavelgrootte van de woningen?
    De 4 tussenwoningen hebben een kavelgrootte van circa 170 m2, daarbij wordt voor de woningen uitgegaan van een beukmaat van 5,5 m1. De 2 hoekwoningen hebben een kavelgrootte van circa 220 m2 en circa 240 m2, daarbij wordt voor de woningen uitgegaan van een beukmaat van 6 m1.
  • Wat vragen jullie voor de grond zelf?
    Per appartement wordt uitgegaan van een grondprijs van € 30.000 exclusief BTW (VON). Per tussenwoning geldt een grondprijs van € 50.000 exclusief BTW (VON) en per hoekwoning een grondprijs van € 62.500 exclusief BTW (VON). 
  • Zijn er verkoopbeperkende regels van toepassing?
    Ja, in ieder geval dient rekening te worden gehouden met een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding. Voorafgaande aan de inschrijving op het project zal definitief duidelijk zijn welke verkoopbeperkingen van toepassing zijn.

Financieel

  • Wat zijn de kosten die de regie berekent voor de professionele begeleiding?
    De Regie voert op kosten van de gemeente de werkzaamheden uit totdat tussen de vereniging en de gemeente een reserveringsovereenkomst wordt getekend. Daarna kan de vereniging De Regie inschakelen om de ontwikkeling en realisatie van het project te begeleiden. De Regie brengt voor de begeleiding van de ontwikkeling en realisatie in totaal circa € 35.000 exclusief BTW bij de vereniging in rekening. Dit bedrag is al meegenomen in de berekening van de kosten per woning, zoals tijdens de informatiebijeenkomst op 16 september jl. gepresenteerd. In haar aanbieding gaat De Regie ervan uit dat de vereniging een zogenaamde conceptbouwer selecteert. Een conceptbouwer is een bouwbedrijf dat een bouwconcept heeft ontwikkeld, waarmee het ontwerpproces minder tijd in beslag neemt en minder kostbaar is en waarbij de bouw van de woningen sneller en goedkoper kan plaatsvinden. 
  • Betaal je als vereniging alleen de aannemer of betaal je de grond ook aan de gemeente?
    De vereniging betaalt de grond aan de gemeente.
  • De geschatte kosten van de woningen, zijn die voor de groep particulieren of per persoon?
    Die zijn per huis of per appartement. Dat is de prijs van de woning. Totaal. Wat je dus individueel (als huishouden) moet kunnen financieren.
  • Hoe groot is de kans op onvoorziene kosten tijdens de bouw (en om wat voor bedragen gaat dit)?
    Als het bouwplan is ontwikkeld, sluit elke koper een individuele koopovereenkomst met de vereniging en een individuele aannemingsovereenkomst met het bouwbedrijf dat de vereniging selecteert. De aannemingsovereenkomst is een model dat bij de bouw van nieuwbouwwoningen in Nederland standaard wordt gebruikt. Door de opdracht aan de aannemer tijdens de ontwikkeling van het bouwplan goed voor te bereiden, kunnen meerkosten tijdens de bouw worden voorkomen. Vaak wordt in CPO-projecten overigens altijd een post onvoorzien in de begroting opgenomen om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen. Als de tegenvallers uitblijven, wordt het teveel door de kopers betaalde bedrag kort na de oplevering van het project door de vereniging aan de leden terugbetaald.
  • Is er nog een financiële steun voor de starters vanuit de gemeente?
    De gemeente kent een starterslening voor een woning met een maximale aankoopprijs van € 310.000,-. Het bedrag dat de gemeente beschikbaar heeft voor het verstrekken van startersleningen is echter gelimiteerd. Als er veel aanvragen zijn kan de gemeente wellicht niet aan alle verzoeken om een starterslening voldoen.
  • Wat zijn ongeveer de kosten van het voorfinancieren?
    Voordat de inschrijving plaatsvindt, zal hiervan een berekening worden gemaakt. De hoogte van het per woning voor te financieren bedrag hangt nog van een aantal factoren af. Voorlopig is het verstandig ongeveer uit te gaan van een bedrag tussen de € 10.000 en € 15.000 per woning. Voor een appartement zal het bedrag dichter bij de € 10.000 liggen. Voor een hoekwoning dichter bij de € 15.000 per woning.
  • Zijn de genoemde kosten incl. stelposten voor keuken en badkamer?
    De tijdens de bijeenkomst geschatte kosten zijn inclusief een eenvoudige badkamer, exclusief keuken. De standaard-aansluitingen voor de keuken zijn wel in de geschatte kosten meegenomen.

Inschrijving

  • Als je een woning koopt met meerdere personen, telt dan de tijd dat je al in Kaag en Braassem woont voor beide personen bij elkaar? En met welke inschrijfdatum wordt gerekend?
    Tenminste één persoon zal moeten voldoen aan de inschrijvingsvereisten.
  • En heeft het nut om ons alsnog in te schrijven voor de 2 hoekwoningen? Mochten er niet genoeg starters zijn die de 300.000 euro kunnen financieren.
    Dat is mogelijk. Wie aan de inschrijvingsvereisten voldoet kan voor meerdere woning categorieën inschrijven.
  • Hoe krijg je bericht over de datum van inschrijving?
    Via een nieuwsbrief die naar iedereen wordt gestuurd die zich voor de bijeenkomst heeft aangemeld. De gemeente zal ook een aankondiging op haar website plaatsen.
  • Is hier ook een maximale leeftijd aan verbonden om deel te nemen?
    Nee.
  • Krijgen de mensen uit Nieuwe Wetering ook nog voorrang hierop?
    Nee.
  • Mocht er te weinig interesse zijn vanuit Kaag en Braassem, zijn starters uit omliggende gemeentes dan wél welkom?
    Indien blijkt dat er onvoldoende animo is voor de beoogde woningcategorie vanuit starters uit Kaag en Braassem, zal de gemeente zich eerst beraden op een andere woning- of prijscategorie.
  • Wanneer dien je aan eis 2 (de financiën) ongeveer te voldoen? Dus hoe lang heb je nog om te sparen?
    Bij inschrijving dien je aan de voorwaarden te voldoen. Daarna heb je tot kort voor de start van de bouw van de woningen de tijd om (verder) te sparen.

Politiek

  • Is de gemeente bereid om meerdere cpo projecten te starten indien hier genoeg animo voor is? Wij wonen bijvoorbeeld met 2 personen in een klein koop appartement (50m2) en willen graag door stromen naar een rijtjeshuis. Maar vallen dus buiten dit project door de woning die we nu hebben. Mochten er genoeg mensen zijn die dus nu een klein één kamerappartement hebben en willen doorstromen is een 2e cpo project mogelijk voor deze doelgroep?
    Dit hangt af van grondposities die de gemeente op dat moment heeft en de vraag naar CPO. Het wordt zeker niet uitgesloten.

Proces

  • Wordt er met de ingelote mensen eerst een haalbaarheidsstudie gedaan, zodat de verwachtingen van het project op één lijn liggen en dat het risico dat het op een later moment nog uitloopt op een deceptie worden geminimaliseerd?
    Ja.
  • Op welk moment dient de grondafname gedaan te worden? Is dit nadat van zowel de grond gebonden woningen als de appartementen de omgevingsvergunning verkregen is en nadat er een overeenkomst met een aannemer gesloten is voor zowel woningen als de appartementen?
    Ja.
  • Hoe worden de verschillende belangen uiteindelijk gewaarborgd?
    Voordat op het project kan worden ingeschreven, worden documenten en overeenkomsten opgesteld waaruit dit voldoende is op te maken.
  • Er is gezegd dat er vanuit de gemeente professionele begeleiding wordt gegeven op dit project. Wat moeten wij ons hier bij voor stellen en wie gaat dit doen.
    De vereniging wordt door de gemeente verplicht een ervaren CPO-begeleider zoals De Regie in te schakelen. De kosten daarvan worden door de vereniging zelf gedragen. Deze kosten zijn al meegenomen in de inschatting van de kosten van de woningen zoals op 16 september jl. gepresenteerd.
  • Hoeveel jaar duurt het gemiddeld voor het ontwikkelen van een dergelijk project?
    In dit geval kan de ontwikkeling en realisatie van het project binnen ongeveer twee jaar plaatsvinden. De vereniging kan in veel opzichten zelf het tempo bepalen.
  • Als je het met de groep niet eens kunt worden mag je er dan uitstappen?
    Ja dat kan. In dat geval kan je het grootste deel van het bedrag dat je tot dat moment hebt voorgefinancierd weer van de vereniging terugontvangen (nadat de vereniging een andere kandidaat heeft gevonden die jouw plek wil opvullen en bereid is alle kosten voor te financieren).
  • Hoe verdelen jullie de woningen: appartementen en eengezinswoningen?
    Dat doet de vereniging straks zelf op basis van de rangnummers die via de notaris worden toegekend. Bij dit proces wordt de vereniging door de begeleider bijgestaan.
  • Hoe vindt de besluitvorming in de vereniging plaats? En kun je tussentijds uitstappen als het te duur wordt voor me?
    Elk huishouden dat straks lid wordt van de vereniging, kan tijdens de algemene ledenvergaderingen 1 stem uitbrengen (dus 1 stem per woning). In een CPO-project wordt meestal iedere maand een ledenvergadering uitgeschreven, zodat de leden samen de belangrijke beslissingen in hun project kunnen nemen. De begeleider ondersteunt de vereniging hierbij.
  • Op het begin van de presentatie hadden jullie het over een adviseur, blijft deze adviseur het hele traject aangehaakt?
    Ja de vereniging is verplicht tot oplevering van het project een professionele CPO-begeleider in te schakelen.
  • Is er een algemene planning?
    Bij de start van de inschrijving zal de gemeente zorgen voor een projectplanning. In deze planning zullen de data worden  opgenomen waarbinnen de vereniging de verschillende stappen in het ontwikkelproces uiterlijk moet hebben afgerond.